Наем вещей (locatio-conductio rerum)

Определение

Наймом вещей (locatio-conductio rerum) называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение (merces, pensia) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

В одном месте Институций Гая содержится упоминание о том, что по законам XII таблиц предусматривалась legis actio per pignoris capionem на тот случай, когда наниматель вьючного скота не платил вознаграждения за пользование им. Отсюда делается заключение, что уже в эпоху XII таблиц договоры о найме вещей стали проникать в практику (хотя они и не имели еще характера консенсуальных контрактов) и что первоначальным предметом этого договора был именно рабочий скот, быть может, также рабы (для использования их в сельском хозяйстве, в частности, для уборки урожая и пр.). Этим историческим происхождением договора некоторые исследователи объясняют и особенности римской терминологии.

При locatio-conductio rei получающий вещь в пользование (равно как при locatio-conductio operarum – сторона, получающая право на исполнение для нее другой стороной личных услуг) именуется conductor, тогда как при третьей разновидности договора найма – locatio-conductio operis – термин conductor употребляется для обозначения стороны, принявшей на себя исполнение работы: наняв на рынке животное или раба, наниматель “уводил” их с собой, отсюда он и получил наименование conductor; применять же этот термин к подрядившему исполнение другим лицом известной работы как законченного целого – основания не было.

В дальнейшем контракт locatio-conductio rei получил более широкое применение, в частности, в области найма земельных (сельскохозяйственных) участков, городских жилищ и др.

Классовый характер имущественного найма

Среди свободных римских граждан очень рано появилась резкая имущественная дифференциация. Наряду с крупными помещиками, обладавшими огромными латифундиями и обрабатывавшими их трудом множества рабов, образовалась многочисленная прослойка бедных крестьян, свободных, но малоземельных или вовсе безземельных. Эти безземельные и малоземельные крестьяне были вынуждены снимать у рабовладельца-помещика небольшие клочки земли (parcellae) для обработки.

С другой стороны, в городах было много бедняков, не имевших собственных домов и нанимавших себе у богатых домовладельцев жилище. Экономическое соотношение наймодателей и нанимателей приводило к соответствующему умалению прав нанимателя: его экономическая зависимость от наймодателя сказалась, между прочим, в том, что наниматель вещи, в частности земельного участка, не признавался в Риме владельцем и не пользовался самостоятельной защитой против всякого рода самовольных посягательств на его землю и хозяйство. Отразить такие самовольные нарушения обладания снятым земельным участком наниматель мог только через посредство сдатчика, на имя которого считался обладающим данным участком наниматель. Легко понять, как возрастала в силу этого зависимость нанимателя от сдатчика, и без того дававшая себя знать.

Предмет договора

Предметом locatio-conductio rei могли быть вещи и движимые, и недвижимые; но из движимых вещей – только такие, которые не принадлежат к числу потребляемых, так как иначе была бы неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, какая была получена по договору. Не обязательно было, чтобы наймодатель, был собственником сдаваемой вещи: можно было отдать внаймы и чужую вещь.

В Дигестах Павел рассказывает такой казус. Одно лицо сдало другому не принадлежащее первому здание за 50; наниматель пересдал его третьему лицу за 60; собственник здания не соглашается на проживание в нем этого третьего лица и требует его выселения. По поводу этого казуса римский юрист говорит, что, поскольку выселение третьего лица приведет к ответственности перед ним нанимателя, последнему придется потерять сумму 60, за которую был сдан дом; в этой сумме наниматель предъявит иск к первому лицу, сдавшему внаймы чужую вещь.

Из этого решения Павла видно, что принципиальный вопрос о действительности договора сдачи в наем не принадлежащей наймодателю вещи сомнений не вызывает; все рассуждение юриста ведется в такой плоскости, что, поскольку сдающий чужую вещь не может обеспечить нанимателю беспрепятственное пользование вещью, он должен возместить ущерб, понесенный нанимателем от нарушения договора.

Помимо вещей в подлинном смысле, или вещей телесных, в качестве предмета договора найма в источниках упоминаются и некоторые права, например узуфрукт, так называемые нетелесные вещи, res incorporales.

Срок не является необходимым элементом договора locatio-conductio rei: возможно предоставление вещи в пользование на неопределенный срок, и тогда договор в любое время может быть прекращен по заявлению каждой стороны.

Обязанности наймодателя

На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю пользование нанятой вещью (или вещью и плодами от нее) – uti, frui, licere praestare. Вместе с вещью должны быть переданы и принадлежности к ней (например, при сдаче земельного участка обычный инвентарь: quae soleat instrumenti nomine conductori praestare).

Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоблюдение этой обязанности дает нанимателю право отступиться от договора. В Дигестах дается такой казус.

Снят земельный участок на пять лет; в течение первого года наниматель не был допущен к пользованию участком; за нанимателем признается право отказаться от договора, хотя бы в дальнейшем наймодатель и был готов предоставить участок нанимателю. Это право нанимателя мотивируется тем, что, не получив нанятого участка, он, вероятно, снял другой, так что если бы наймодатель мог настаивать на соблюдении договора, нанимателю пришлось бы платить арендную плату за два участка, а для этого нет оснований.

Своевременность предоставления понимается, конечно, в жизненно разумных границах; так, если в приведенном примере с пятилетней арендой наймодатель предоставил пользование участком с опозданием на несколько дней, такая просрочка не оправдывает отказа нанимателя от договора.

Обязанность наймодателя предоставить нанимателю вещь в пользование не исчерпывается однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель обязан в течение всего срока найма обеспечить нанимателю возможность спокойного и соответствующего договору пользования вещью. Для этого наймодатель должен производить необходимый ремонт отданной внаем вещи, чтобы поддерживать ее в течение всего срока договора в годном для пользования состоянии, устранять препятствия, которые может встретить с чьей-либо стороны наниматель, и т.п.

Ex conducto actio conductori datur. Competit autem ex his causis fere: ut puta si re quam conduxit frui ei non liceat (forte quia possessio ei aut totius agri aut partis non praestatur, aut villa non reficitur vel stabulum vel ubi greges eius stare oporteat) vel si quid in lege conductionis convenit, si hoc non praestatur, ex conducto agetur.

(Нанимателю дается actio conducti. Этот иск он получает почти только по следующим основаниям: например, если для него оказывается невозможным пользование (быть может, потому, что ему не предоставляется владение всем участком или частью его, либо если не ремонтируется дом, стойло или то место, где ему нужно разместить стадо); тем же иском может воспользоваться наниматель и в том случае, если ему не предоставляется то, что специально предусмотрено содержанием договора.)

Если предоставленная в пользование вещь оказывается непригодной для пользования или, по крайней мере, это пользование не дает всего того хозяйственного эффекта, какое наниматель с достаточным основанием рассчитывал от него получить, то, как видно из приведенных в источниках казусов, применялись принципы, аналогичные тем, на которых строилась ответственность продавца за недостатки проданной вещи. Так, если нанимателю при заключении договора были известны или должны были быть известны недостатки нанятой вещи, наймодатель не несет ответственности; договор сохраняет свою силу.

Например, наниматель снял vitiosas aedes, здание, находящееся в неисправном состоянии; по словам Ульпиана, такие наниматели habent quod sibi imputent (имеют, за что им нужно винить себя). С другой стороны, знание или незнание о недостатках вещи самого наймодателя может иметь значение для определения характера последствий предоставления вещи с пороками, но не оправдывает наймодателя. Например, берут внаймы винные бочки, которые оказываются худыми, и вино вытекает; наймодатель отвечает за это даже в том случае, если он сам не знал об этом недостатке бочек (nec ignorantia eius erit excusatio, его незнание не послужит для него извинением); иное дело, если сдается в аренду пастбище, а на нем выросла вредная трава и скот нанимателя погиб или ухудшился: наймодатель обязан возместить нанимателю quod interest (в размере его интереса), если наймодателю были известны свойства травы на сданном пастбище; но если он сам не знал о вредных свойствах травы, он только теряет право на получение наемной платы.

Ответственность наймодателя за недостатки сданной внаймы вещи выражается в возмещении всего интереса нанимателя в тех случаях, когда вещь оказывается непригодной для пользования по тому назначению, какое имелось в виду договором. Однако возможно в этих случаях и иное последствие, а именно: нанимателю принадлежит право отказаться от договора. Если пользование вещью возможно, но с меньшим хозяйственным эффектом и удобствами, наниматель может с помощью actio conducti требовать снижения наемной платы.

Наймодатель, нарушающий договор, обязан возместить нанимателю весь ущерб, который он терпит от этого, включая и lucrum, т.е. ту выгоду, которую должен был получить от этого договора наниматель (quanti eius interfuit frui, in quo etiam lucrum eius continebitur).

Если невозможность пользования вещью для нанимателя наступает без вины в том наймодателя, он не несет за это ответственности перед нанимателем, но и не имеет права требовать наемную плату за то время, пока пользование вещью было невозможно по такой случайной причине. Из этого можно сделать вывод, что риск в данном случае лежит на наймодателе: periculum est locatoris.

Наймодатель обязан также платить за отданную внаймы вещь всякого рода публичные повинности, налоги и пр.

Поднаем

Наниматель не лишен права, если нет противоположного соглашения с наймодателем, передать нанятую вещь в пользование другому лицу (поднаем). Nemo prohibetur rem quam conduxit fruendam alii locare, si nihil aliud convenit. Разумеется, такая передача нанятой вещи поднанимателю не снимает с нанимателя ответственности перед наймодателем за сохранность вещи и надлежащее ее использование. Наниматель вообще отвечает от своего имени, suo nomine (в данном случае это значит как за свою вину) за вину всех quoscumque induxerit, кого допустит к нанятой вещи.

Отчуждение сданного в наем имущества

Социально-экономическое положение нанимателя в Риме и преимущественная забота закона о наймодателях сказались на регламентации этого договора, в частности, в том, что римское право строго последовательно проводило обязательственно-правовую природу имущественного найма.

Важнейшим выводом из этого принципа было то положение, что, если наймодатель до истечения срока имущественного найма отчуждал сданное имущество, новый собственник не был связан договором своего предшественника, покупатель участка не обязан оставлять на нем арендатора, которому сдал этот участок предыдущий собственник, кроме того случая, когда соответствующее условие было включено в договор купли-продажи. Нередко это выражают афоризмом, что по римскому праву “купля прекращает наем”. Этот афоризм неточен: отчуждение сданной внаймы вещи не снимает с наймодателя ответственности перед нанимателем, следовательно, договор между ними не считается прекращенным.

Qui fundum fruendum vel habitationem alicui locavit, si aliqua ex causa fundum vel aedes vendat, curare debet, ut apud emptorem quoque eadem pactione et colono frui et inquilino habitare liceat: alioquin prohibitus is aget cum eo ex conducto.

(Если сдавший кому-нибудь участок в аренду или помещение почему-нибудь продает этот участок или дом, то он должен позаботиться, чтобы покупатель разрешил арендатору участка и нанимателю помещения продолжать пользоваться этими вещами по заключенному тем или другим договору. В противном случае, если покупатель участка или дома не позволит нанимателю пользование по договору, наниматель будет иметь иск из договора найма к продавцу.)

Таким образом, факт отчуждения сданной внаймы вещи не прекращает действия договора найма, но осуществление нанимателем пользования нанятой вещью будет находиться в зависимости от согласия нового собственника вещи, на которого договор предшественника автоматически не распространяется. Если новый собственник не дает нанимателю согласия на пользование вещью, первоначальный наймодатель несет ответственность по договору.

Прекращение договора

В некоторых случаях договор locatio-conductio rei мог быть прекращен односторонним отказом от него той или другой стороны. Такое право признавалось за нанимателем, в частности, в том случае, если предоставленная наймодателем вещь оказалась непригодной для пользования: например, снятое жилое помещение совершенно затемнено соседней постройкой – certe quin liceat colono vel inquilino relinquere conductionem, nulla dubitatio est. Несомненно, в этом случае наниматель может отказаться от найма. Наниматель мог также отказаться от договора, если пользование вещью связано с серьезной опасностью. В ряде случаев имеет право прекратить договор наймодатель.

Diaetae, quam teconductam habere dicis, si pensionem domino insulae solvis, invitum te expelli non oportet, nisi propriis usibus dominus esse necessariam eam probaverit aut corrigere domum maluerit aut tu male in re locata versatus es.

(Если ты снимаешь квартиру и платишь домовладельцу наемную плату, то тебя нельзя выселить помимо твоего желания, кроме тех случаев, когда домовладелец докажет, что квартира ему необходима для собственных надобностей, или если он желает ремонтировать дом или если ты плохо обращался с нанятым помещением.)

По поводу этой конституции нужно заметить, что в ней проглядывает забота не только о наймодателе, но и о нанимателе. Причиной этой сложности мотивов, проникающих конституцию, является то обстоятельство, что в императорском Риме к найму прибегали уже не одни только бедняки, но и представители господствующего класса.

Из приведенной конституции видно, что наймодатель мог прекратить договор, если наниматель не платит наемную плату.

Из Дигест мы узнаем, что прекращение договора допускается, если наниматель не внес наемной платы biennii continui, т.е. за два года подряд. Договор можно расторгнуть, если покупатель злоупотребляет своим правом, пользуется вещью так, что портит ее, и т.д.; если нанятая вещь требует ремонта, а выполнение его невозможно без прекращения пользования нанимателя; наконец, если вещь оказалась необходимой для личных надобностей наймодателя (последнее основание для прекращения договора еще раз выявляет социально-экономическую зависимость нанимателя, вынужденного оставить нанятый дом или землю только ввиду того, что собственник нанятой вещи имеет личную надобность в ней).

Что касается других оснований прекращения договора найма вещей, то нужно заметить, что смерть той или другой стороны не прекращает этого договора; но если вещь снята на неопределенное время quoad is qui eam (т.е. вещь) locasset dedissetve, vellet, т.е. пока того желает наймодатель, то смерть наймодателя прекращает договор.

Прекращается договор, в частности, истечением срока. Но если фактически пользование вещью со стороны нанимателя продолжается и по окончании срока, договор считается возобновленным по молчаливому согласию сторон (qui impleto tempore conductionis remansit in conductione… reconduxisse videtur – кто продолжает пользоваться нанятой вещью по истечении срока найма, считается вновь нанявшим вещь); intellegitur… dominus, cum patitur colonum in fundo esse, ex integro locare – собственник, оставляющий арендатора на участке (по истечении срока аренды), считается сдавшим участок снова.